Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью: что это по ГК РФ

Нотариальный депозит при сделках с недвижимостью – что это такое, как оформляется

Нотариальный депозит – это денежный счет в банке, открытый на имя нотариуса, на который должник вносит деньги, предназначенные для кредитора. Это происходит:

  • по соглашению сторон (если контрагенты доверяют нотариусу больше, чем друг другу);
  • по инициативе должника, который не имеет возможности отдать долг кредитору.

Внимание! В момент перечисления денежных средств на нотариальный счет обязательство считается исполненным, и штрафных санкций в отношении должника не последует.

Использовать депозит нотариуса удобно заемщикам банка, прекратившим свою работу. Если в период его санации или поиска нового владельца они не будут вносить обусловленные договором суммы, то это посчитают нарушением обязательства. Спустя время у «лопнувшей» финансовой организации появится правопреемник, или он сам возобновит свою деятельность, и тогда не плативших взносы должников ожидают большие пени.

В этом случае нотариальный депозит – возможность продолжать своевременное погашение долга. Необходимые платежи будут приходить на счет нотариуса, а когда проблемный банк заработает вновь, то ему перечислят накопившееся взносы.

При покупке объекта недвижимости роль должника достается его приобретателю, а кредитором является продавец. Покупатель перечисляет сумму, зафиксированную в договоре купли-продажи, на депозит нотариусу. Она лежит там до тех пор, пока сделка не пройдет регистрацию в Росреестре.

После этого деньги будут списаны на банковский счет продавца или получены им в кассе банка, где размещен депозитный счет.

Такой механизм не только упрощает взаимозачет обязательств старого и нового собственников, но и защищает интересы каждой стороны. Покупатель лишается возможности сорвать многоцепочную сделку, передумав в последний момент. В то же время продавцу будет сложно получить деньги, если он скрыл от покупателя существенную информацию, и тот решил отказаться от покупки, узнав об утаенных фактах после внесения суммы на счет (например, о наличии обременения у приобретаемой им квартиры).

О преимуществах и особенностях нотариального удостоверения сделок с недвижимостью см. в статье «Нотариальное удостоверение сделок купли-продажи квартиры».

Нотариальный депозит при сделках с недвижимостью имеет положительные и негативные стороны, в том числе и в сравнении с банковской ячейкой. Основное отличие между этими формами расчетов состоит в том, что депозит – это безналичный способ рассчитаться с покупателем, а аренда индивидуального сейфа используется для наличных сделок.

Одно из свойств нотариального счета, которого лишена ячейка, – обеспечение прозрачности взаиморасчетов покупателя и продавца. В данном случае невозможна ситуация, когда в договоре прописывается одна сумма, а в ячейку банка закладывается другая. Это не позволяет продавцу уклониться от налогов, дезинформируя ФНС о реальной стоимости проданной недвижимости.

Другие плюсы и минусы счета нотариуса продемонстрированы в таблице.

Таблица 1. Преимущества и недостатки нотариального депозита перед банковской ячейкой

Преимущества Недостатки
Услуга нотариуса стоит дешевле. Минимальный тариф составит:
  • 1500 руб., если стороны нотариально удостоверят сделку;
  • 1000 руб., если покупатель и продавец решат не заверять договор
При расчетах могут использоваться только рубли
Исключены мошеннические схемы при расчетах между покупателем и продавцом (если нотариус в них не участвует) Сотрудники банка не всегда имеют опыт работы с подобными депозитами, поэтому возможны задержки при оформлении сделки
Комплексная защита внесенной суммы от возможных рисков, в том числе от разорения банка, в котором открыт счет Многие нотариусы не имеют специальных счетов для проведения подобных сделок. Наличие депозита не является их обязанностью
Средства могут храниться на счете в течение трех лет. Ни покупатель, ни продавец не несут дополнительных расходов При отзыве лицензии у банка или его банкротстве потребуется сложная процедура для возврата внесенных средств

Как банковская ячейка, так и депозит нотариуса имеют свои плюсы и минусы. Так, положительными сторонами нотариального депозита является следующее:

  • Услуги депозита нотариуса стоят дешевле, чем аренда банковской ячейки.
  • Мошеннические схемы между покупателем и продавцом исключены. Разумеется, если сам нотариус не склонен к таким процедурам.
  • Защита средств – даже если банк разориться, сумма никуда не денется.
  • На счете средства могут храниться до трех лет, и при этом ни одна из сторон, участвующая в сделке, не несет каких-либо дополнительных расходов, в отличие от банковской ячейки, где нужна арендная плата.
  • Обеспечивается прозрачность взаиморасчетов между участниками сделки, а также нет никаких вопросов со стороны Налоговой службы.

Но, есть у нотариального депозита и недостатки:

  • Расчеты могут осуществляться только в рублях.
  • Не у всех нотариусов есть такие счета, поэтому данный фактор нужно уточнить заранее.
  • Если у банка будет отозвана лицензия, то придется потрудиться, дабы вывести средства.

Конечно, преимуществ больше, но следует учесть и то, что банковская ячейка подходит для наличных расчетов, а расчет через депозит нотариуса осуществляется в безналичной форме.

Как видно из вышеуказанного описания, расчеты через депозит нотариуса обладают рядом преимуществ, в сравнении с расчетами через банковскую ячейку, и тем более с расчетами через аккредитив.

Расчеты через аккредитив в основном не гибкие:

  • через них нельзя провести выплату за альтернативу,
  • нельзя «заложить» комиссионные риэлторам,
  • провести удержание средств под выписку и т.п.

Я пишу здесь «в основном не гибкие», так как есть как минимум один банк, в котором можно сделать многое из вышеперечисленного, но раскрытие аккредитива будет происходить одновременно.

Т.е. если вы решите заложить часть денег под выписку, то это будет безыдейно, так как «удержанная» часть будет все равно переведена продавцу одновременно с остальной суммой. В противоположность этому с депозита нотариуса деньги могут быть переведены получателям в разное время.

Если же сравнивать депозит нотариуса и депозитарную ячейку, то видны следующие плюсы первого:

  • прозрачность взаиморасчетов
  • отсутствие проблем с получением расписки от продавца
  • отсутствие споров о месте хранения ключа
  • возможность проведения нотариального удостоверения договора купли-продажи и «закладки» денег в одном месте
  • отсутствие проблем с получением денег в случае технических ошибок

Например, в последней сделке совместно с технической работой, за которую взял деньги банк, наши покупатели заплатили 3800 рублей. При этом если бы мы «закладывались» стандартным образом, то нам бы пришлось арендовать три ячейки, и заплатили бы порядка 7500 рублей.

Расчет через банковскую ячейку знаком каждому, кто хоть раз продавал или покупал недвижимость. До сих пор он остается самым популярным способом защиты от возможных махинаций контрагента. Однако с января 2015 года для надежного сохранения денег при сделках с недвижимостью появилась серьезная альтернатива – депозит нотариуса. Эксперты уже предсказывают, что благодаря ему банковская ячейка вскоре станет «дедовским» методом взаимозачета.

В общем случае, обязанность по уведомлению кредитора ложится на нотариуса. Если местонахождение кредитора известно, уведомление отправляется заказным письмом с уведомлением.

В случае невозможности определить место жительства кредитора, обязанность по розыску и/или уведомлению ложится на самого должника.

Кто платит пошлину

Государственная пошлина и нотариальный тариф, в данном случае – одно и то же. То есть размер пошлины составляет 0,5 % от размера сделки, но не меньше 1 тыс. рублей (или же в твердой сумме – 1,5 тыс. рублей, если и удостоверение сделки, и прием средств в обеспечение исполнения обязательств по ней производится одновременно).

Уплату государственной пошлины производит лицо, обращающееся за совершением нотариального действия.

В договоре сторон может быть предусмотрен иной порядок (например, что кредитор компенсирует издержки и расходы, связанные с оплатой услуг нотариального характера).

Договор

Договор между кредитором и должником, а также иные документы, свидетельствующие о наличии определенных правоотношений между сторонами процесса, предоставлять не нужно.

Нотариус, в силу положений закона, не обязан проверять факты возникновения обязательств, способы их исполнения и другие моменты.

Тем не менее, должник может предоставить договор для целей простановки на нем отметки о погашении. Такое нотариальное действие производится исключительно по просьбе должника.

Судебная практика

В нашей стране сложилась противоречивая судебная практика по такому нотариальному действию, как принятие средств в депозит нотариуса. Дело в том, что деньги хранятся, вне зависимости от способа их принятия, на специальном банковском счете.

Если в отношении банка запускается процедура банкротства, кредиторы обязаны следовать стандартному порядку – писать заявление о включении в реестр кредиторов и ожидать удовлетворения требований в порядке очередности.

Однако многие кредиторы стремились обойти официальную процедуру и пытались, вместо банка, привлечь к ответственности нотариусов. Что самое интересное, судебная практика разделилась на два различных направления.

Случай № 1. 16.02.2011 года Мещанский районный суд Москвы вынес вердикт об отказе в удовлетворении исковых требований к нотариусу о взыскании денег, внесенных на депозит. Банк, в котором хранились средства, был признан несостоятельным.

Ответственность нотариуса наступает только при наличии вины и/или умысла, которые в представленном случае отсутствуют.

Кроме этого, нотариус не имеет возможности компенсировать убытки за счет средств, находящихся на счету в обанкротившемся банке – для этого нет правовых оснований.

Судебная практика

Сделка через депозит нотариуса

Депозит нотариуса урегулирован ГК РФ и Основами законодательства РФ о нотариате. Изначально данное нотариальное действие было внедрено как удобный и безоговорочный способ для должника выполнить свои обязательства перед кредитором. Однако, на практике оказалось весьма удобно и безопасно применять этот инструмент для расчетов при заключении сделок.

  • В договоре купли-продажи недвижимости или любом другом договоре, предполагающем сделку с отчуждением имущества на платной основе, предусматривается способ расчета – через депозит нотариуса.
  • Также в тексте документа предусматриваются условия, при выполнении которых продавец приобретает право получить деньги с депозита, которые внес покупатель.
  • До или после подписания сделки (зависит от договоренности сторон) покупатель вносит на депозит нотариуса необходимые средства, сумма которых указывается в тексте документа. Вносить деньги можно как по безналичному расчету, так и в наличной форме.
  • Зачастую гражданин, получающий деньги по договору, должен осуществить необходимые действия. Например, предоставить документ, подтверждающий государственную регистрацию прав или внесение изменений в ЕГРЮЛ.
  • После того, как нотариус удостоверился в соблюдении условий выдачи средств, с депозита производится перечисление той стороне договора, которой эти деньги причитаются.

В результате обеспечивается дополнительная защита интересов сторон, а также исключается целый ряд рисков, о которых мы расскажем далее.

Если грубо, то расчет через депозит нотариуса – это смесь расчетов через депозитарную банковскую ячейку и через безотзывный банковский аккредитив.

От депозитарной ячейки взята гибкость в проведении расчетов, от аккредитива – открытость. Собственно, поэтому такие расчеты обладают некими плюсами и минусами, присущими обоим видам этих взаиморасчетов.

Я не буду в этой статье рассказывать, зачем вообще нужны какие-то способы передачи денег от покупателя к продавцу, и почему нельзя просто отдать эти деньги на сделке. Профессионалы и «опытные» любители и так знают ответ на этот вопрос. А тем, кто только интересуется сделками с недвижимостью, я рекомендую посмотреть выдержку о взаиморасчетах из нашего семинара «Как купить квартиру»

  1. Как минимум один договор в цепочке должен быть нотариально удостоверен. Причем это требование отличается у разных нотариусов, и некоторые нотариусы захотят удостоверения всех договоров купли-продажи, принимающих участие в одной сделке.

  2. В договорах купли-продажи прописывается пункт о взаиморасчетах между сторонами посредством депозита нотариуса.

  3. Между сторонами составляется соглашение (нотариально удостоверенное), в котором расписываются все нюансы предстоящих выплат: когда, кому, на какой расчетный счет и сколько денег будет переведено, и в случае наступления каких событий.

    Данное соглашение – многостороннее, в зависимости от количества получателей и вносителей денежных средств. В качестве счета получателя можно указать счет в любом банке РФ.

  4. После подписания всех вышеперечисленных документов покупатель (или покупатели) вносит средства на депозит нотариуса.

    Обратите внимание на то, что средства на депозит лучше вносить, именно, после подписания договоров, так как многие банки хотят видеть реквизиты подписанных документов, и проверяют основание внесения денежных средств.

    Теоретически этот факт может вызвать тревогу у продавца. Для снятия напряжения можно договориться о подаче документов на регистрацию перехода права только после поступления денег на депозит нотариуса.

  5. Внесение денег на депозит нотариуса можно производить как безналичным переводом с имеющегося у покупателя счета, так и принести наличные в банк и занести их на счет. При этом перевод денег на счет условно-бесплатный, так как некоторые банки могут взять деньги за техническую работу. Поэтому этот момент лучше уточнить у своего банка.

  6. После выполнения условий, указанных в соглашении о выплатах, сторона, желающая получить деньги, приходит к нотариусу и представляет ему документы, подтверждающие выполнение этих условий.

  7. Нотариус, после проверки представленных документов, осуществляет перевод денег с депозита нотариуса на счет, который был указан в соглашении.

    Данная операция не занимает много времени, а деньги «падают» на счет получателя на следующий банковский день.Перевод денег с депозита нотариуса – бесплатный. Но банк получателя может взимать комиссию за снятие наличных со счета. Рекомендую уточнить это в своем банке до сделки, и, при необходимости, выбрать другой банк.

  8. После совершения вышеуказанной выплаты, покупатель получает от нотариуса справку о выдаче денег с депозита нотариуса. Эта справка заменяет расписку от продавца.

Исполнение обязательств должником может, согласно ст. 327 ГК РФ, проходить либо через суд, либо через нотариуса в следующих случаях:

  • кредитор или его представитель отсутствуют там, где должник должен погасить долг;
  • кредитор недееспособен и не имеет представителя;
  • не ясно, кто в данный момент является кредитором (такое случается, например, при ликвидации банка или управляющей компании);
  • кредитор намеренно уклоняется от принятия долга и допускает просрочки.

Вышеуказанная схема расчетов при оформлении нежвижимости работает следующим образом. Продавец и Покупатель объекта недвижимости пришли к соглашению о покупке объекта недвижимости, пришли к соглашению по всем основным вопросам, включая стоимость объекта, условия передачи. Заключительным этапом является осуществление расчетов.

Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью: что это по ГК РФ

Вместо привычной банковской ячейки или банковского аккредитива, Продавец и Покупатель подписывают соглашение о проведении расчетов по договору купли-продажи объекта недвижимости в порядке ст. 87, 88 Основ законодательства РФ о нотариате через депозит нотариуса.

Одновременно нотариально удостоверяется договор купли- продажи, где оговариваются условия и порядок осуществления расчетов.

4. Возврат денежных средств с депозита нотариуса Покупателю допускается или с согласия Продавца или, если переход права собственности на объект недвижимости не зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством РФ в течении срока, определяемого Продавцом и Покупателем.

Петр Герасименко – Вопрос очень хороший. Действительно депозит набирает популярность. Если до недавнего времени депозит нотариуса использовался как способ исполнения обязательств между должником и кредитором, то с введением новых нормативных актов депозит может быть использован и при расчетах по сделкам с недвижимостью.

Плюс банковской ячейки в том, что можно произвести наличные расчеты и сокрыть какую-то сумму. В то же время сокрытие доходов все-таки является нарушением, если не преступлением налоговым. Еще один недостаток депозита и аккредитива, насколько я знаю, это то, что по ним возможны расчеты только в рублях, а в банковскую ячейку можно внести и валюту.

Читать еще —

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Бухгалтерия, финансы